درسی که ایران میتواند از بازار مسکن تایلند بگیرد
در حالحاضر وام خرید مسکن برای خانهاولیهای ایرانی تنها ۱۰ تا ۱۲درصد از قیمت یک واحد مسکونی را پوشش میدهد. این در حالی است که در کشوری چون تایلند، این وام ۹۰ درصد قیمت خانه را پوشش میدهد.
بازار تأمین مالی مسکن در ایران بهگفته کارشناسان در وضعیت دوقطبی قرار دارد؛ بهطوریکه خانهاولیها و سازندهها از دسترسی به وامهای مؤثر محروماند، اما بخش مهمی از اعتبارات بانکی با شرایط ویژه در اختیار گروههای خاص و پروژههای دولتی قرار میگیرد.
گزارش «دنیای اقتصاد» نشان میدهد سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی در ایران اکنون به زیر ۵درصد رسیده است؛ در حالی که میانگین جهانی این رقم حدود ۲۰ درصد است.
در حالحاضر وام خرید مسکن برای خانهاولیها ۵۰۰میلیون تومان با نرخ سود ۲۲.۵درصد و دوره بازپرداخت ۱۲ساله تعیین شده که تنها ۱۰ تا ۱۲درصد از قیمت یک واحد مسکونی را پوشش میدهد. با این حال بانک پرداختکننده، برای «افراد خاص» وام ۷۵۰میلیون تومانی با نرخ سود ۴درصد و بازپرداخت ۲۰ساله اختصاص داده و برای پروژههای مسکنسازی دولتی نیز وام ۸۰۰میلیون تومانی با سود ۱۸درصد و دوره بازپرداخت مشابه در نظر گرفته است.
دولت و نهادهای پرداختکننده وام ادعا میکنند گروههای اصلی متقاضی امکان دریافت وام خرید یا ساخت را ندارند، اما بررسیها نشان میدهد سیاستهای موجود عملاً شرایط دریافت این وامها را برای آنان ناممکن کرده و همین امر «بازی رکودساز» در بازار رهنی ایران را رقم زده است. گزارش دنیای اقتصاد پیشنهاد میکند ایران با الگو گرفتن از تجربه موفق تایلند در بازار رهنی، این ساختار را بازتنظیم کند.
بر اساس تحلیل مرکز پژوهشهای مجلس، پرهیز دولت تایلند از «دستور مستبدانه درباره نرخ بهره» باعث شده بانک مسکن این کشور ابتدا طیف گستردهای از دهکهای متوسط و کمدرآمد را با وامهای خرید مسکن پوشش دهد و زمینه ایجاد بازاری رقابتی در نظام رهنی را فراهم کند. اکنون بانک مسکن تایلند تسهیلات مسکن حمایتی و متوسط را ارائه میدهد و بانکهای خصوصی نیز تسهیلات مناسب دهکهای بالاتر را تأمین میکنند.
در تایلند، تسهیلات مسکن ۳۹درصد از کل وامهای بانکی را شامل میشود. وامهای خرید خانه در این کشور بین ۷۰ تا ۹۰درصد قدرت خرید مسکن را برای متقاضیان فراهم میکند؛ رقمی که حدود ۱۰برابر بیشتر از توان وامهای مسکن در ایران است. بانک مسکن تایلند توانسته از مسیرهایی همچون انتشار «اوراق رهنی و قرضه»، «پرداخت سود بالاتر به سپردهگذاران»، «استفاده از منابع صندوقهای بازنشستگی»، «حسابهای ویژه سپردهگذاری برای خانهدار شدن» و «چابکسازی ساختار بانک» منابع لازم برای پرداخت این تسهیلات را تأمین کند.
وامهای مسکن تایلند برای خانهاولیها با نرخ سود کمتر و دوره بازپرداخت طولانیتر ارائه میشود و همین مدل، به گفته کارشناسان، یکی از دلایل شکلگیری نظام رهنی کارآمد در این کشور است.
